今回は『改築（リノベーション）の基礎を知る（その2）』として、だいたいの期間とマイルストーンについてお話しします。
一般的に仮住まいをするような大型リノベーションの場合、計画を開始して、引渡しを受けるまでに約6ヶ月は見込んでおいた方がいいと思います。
我が家の場合、2016/12に本格的にリノベーション計画を開始し、銀行の住宅ローンの審査申込みを始めました。それから最終引渡しを受けて2017/10/1に引越しが完了しました。延べ10か月間を要しました。
資金計画(2016/12～)
リノベーションでも新築と同様に住宅ローンを使用できますし、住宅ローン控除も適用されます。
ただし、金融機関によって取り扱っているところ、借入限度額も違いますし、リノベーションが法律の適用内でない場合、借入ができないなどいくつか制約があるので、いくつかの金融機関を訪問し、事前に借入がどの程度できるかリサーチを開始しました。
我が家は結果として、業者が提携している金融機関の住宅ローンを使用しました。
全額ローンに組み込むことができたので、Cashを用意しなくてもよかったというメリットがあったためです。
現在は非常に低い金利で貸してくれるので、Cashを減らすより、なるべく借りて、その分を投資に回した方が効率的と判断したからです。
業者探し（2017/1～2017/5）
2017/1から有力候補２社と２週間に1～2回のペースで、対面で打ち合わせを行い、私たちの要望を伝え、設計と見積もりに落とし、『レビュー～修正～反映～レビュー』のプロセスを繰り返しました。
その間、2月くらいまでは他の業者の説明会に参加したり、ネットで調べた業者にアプローチをしましたが、3月以降は２社に絞っていました。正直、３社も４社も並行して話を進める時間も体力もなかったです。
業者選定・契約締結（2017/5）
最終的に選択した業者とは正式に契約書にハンコを押すまでに９回会いました。もう１社とは５回です。どちらの業者も私たちのリノベーションの意図をくみ取ってくれて、すばらしい提案を出してくれました。
費用的にもどちらも妥当なものだったので、最終的には資金計画の上で余裕のある方を選択しました。
リノベーション費用的には落選した業者の方が安いのですが、利用できるローン会社の違いにより、借入額や金利面の優遇、必要となる現金の多少など、余裕資金を確保できる方が、想定外に対する対応力や、改修プランに遊びを入れて楽しむことができること勘案して選択しました。
もうひとつ、重要なポイントとして、ハウスメーカー系としてのトータルサービス力がありました。
我が家はフルリノベーションだったので、仮住まい先の選択、往復の引越し業者の選択、住宅ローン会社の審査・申込み手続き、建物の名義変更と、リノベーションの設計以外にも考えないといけないことが山ほどありました。
この時にメーカー系ならではのグループ会社によるサポートや情報力というのは非常に強い味方となりました。最終的に落選した業者は、ハワイのリゾートを意識し、設計や家の質にこだわりを持つ工務店で（原宿にもオフィスがあり、オシャレな家造りをします）、とてもよかったのですが、その他のサポート力がどうしても弱くなってしまいます。
住宅ローン 契約締結（2017/5）
仮審査でokをもらっていた提携ローン会社に最終見積額で本審査を行いました。仮審査を通っているのでこの段階で拒絶されることはないと聞いていた通り、無事に審査を通過しました。
仮住まい引越し（2017/7/1）
通常の引越しとちがい、約3か月間の短期用住居を探す必要がありますが、全くノウハウがないので、どこから調べればいいのかわかりませんでした。ハウスメーカーの提携先を紹介してもらい、我が家から徒歩3分のところの物件を借りることができました。
工事開始のタイミングと同期を取らないと1か月分余計な契約料が掛かったりしてしまうので、業者と不動産会社が連絡を取り合って契約もスムーズにいきました。
何よりも工事が始まってから、徒歩3分の近くに転居先が見つかったのはとても便利でした。
大工さんたちに飲み物を提供しにいくのも楽だし、仕上げに関する問い合わせを受けた時も実際にモノを見ながら話ができるので、コミュニケーションミスによる不具合もなかったですし、その短期間でのやりとりの積み重ねが工事を期限内に終わらせる要因になりました。
大工さんから、「ちょうどよかった来てくれて！確認したいことがあったんですよ。」と言われる機会が幾度となくありました。笑
リノベーション（2017/7/2～2017/9/30）
引越しも無事に終わり、夏の暑い中、工事が始まりました。
工事に入っても、細かいレベルではまだ仕様が決まっていないところがありましたので、週1のペースで設計士さんとは打ち合わせをしていました。
まず解体から始まり、基礎・屋根・壁と工事が始まっていくので、水回り機器やカーテン、照明器具などは工事の進行に合わせ、並行で決めていけばいいのです。
例えば、キッチン、バス、トイレ、ドア、建具などはメーカーのショールームに行って細かい仕様を決めました。この時はとても楽しいですね。たくさんの商品を見ながら、夢とお金との葛藤で仕様が決まっていきます。笑
照明器具とカーテンは最後の方でいっきに決めました。
因みに一番最初に決めなくてはいけないのはサッシです。
壁とサッシさえ取り付けてしまえば、雨の影響を受けないので、まずはサッシの種類、大きさ、取り付け箇所を先に決め、発注も掛けてしまいます。
毎日、仕事の帰宅途中に工事現場によっていくのが一つの楽しみになりました。
サッシが取り付けられた日、キッチン、バス、トイレが取り付けられた日、床材が取り付けられた日、壁紙が張り終わった日と、徐々に出来上がっていくのを見ると感動します。笑
引渡し前点検（2017/9/23）
完成の目処がたつと、引き渡し日が決まります。
その1週間前に引渡し前点検が行われ、仕上がり具合のチェックをします。そこで問題があれば、残りの1週間で修正を行ってもらいます。
その点検に私は第三者機関として『さくら事務所』さんに依頼をしました。総額2,000万円を超える大改修でしたし、質の向上を第一の目的としていましたので、多少のお金を掛けても、第三者のプロの目でチェックをしてもらいたかったというのが理由です。
チェックは2回入ってもらいました。
最初は断熱材を張り合わせたタイミング、2回目は引き渡し前点検のタイミングです。さくら事務所さんとは、事前に何をチェックしてほしいかを対面でお伝えし、それに合わせたチェックを実施してくれます。
実際、プロの目は違いますね。私の目では見つけられないような指摘をいくつか入れて是正してもらえました。
例えば、水回りの確認で、洗面所と風呂の水をためて一気に流したところ、風呂場の排水口から水が溢れることが判明しました。私だけであれば、それぞれの水を流して確認まではしても、双方で連携させたチェックまではしなかったでしょう。おかげで入居後に問題が発覚し、直してもらうまでにしばらく時間を要するような事態を避けることができました。
参考までに指摘をしてもらった内容の一部を挙げておきます。どれも自分では気づかない細かいレベルの指摘です。それだけしっかりと施工を行ってくれたことがわかりました。
1回目（断熱材の施工チェック）
コメント：
全体的に丁寧な施工が行われている印象ですが、以下の3項目の指摘を行いました。
- 1階洋室1とキッチン・ダイニングの一部天井は、バルコニー床下部や1階屋根下である為、断熱材の設置が必要ですが、設置されていない事をお聞きしました。設置していただく事をお願いしました。
- 屋根裏内の断熱材は既存断熱材ロックウールの上にグラスウール厚み100ミリ(高性能10K(密度))が新たに設置されていることを現場監督のヒアリングからお聞きしています。2階トイレの天井部に既存ロックウールが見られませんでしたので、二重になるように是正していただくことをお願いしました
- 屋根裏内の既存断熱材上の新設の袋入り断熱材の防湿フィルム側が外部側の向きで設置されています。断熱材に湿気をため込まないように袋入り断熱材の防湿フィルム側が室内側の向きになる仕様に是正のお願いをしました。
2回目（引渡し前点検のチェック）
コメント：
今回の調査においては、建物の床・壁等の施工精度は概ね良好で、一般的な許容の範囲内で特に問題は確認されませんでした。また、調査時には建物の傾斜傾向は確認されず、地盤沈下などの可能性は低いでしょう。外部、外部、室内、床下、屋根裏など目視確認できる箇所においては、一部確認及び是正が必要な箇所はあったものの、全体的に丁寧な工事が行なわれている印象でした。
水回りの確認で、洗面所と風呂の水をためて、一気に流したところ、風呂場の排水口から水が溢れることが判明した。
⇒ 私はそれぞれの水を流してちゃんと流れるところまでは確認したとしても、双方で連携させたチェックなどは思いつかなかったと思います。
【外周り】
- 電気メーターは建物からややはみ出た位置に固定がされており、裏側から配線が一部見えている状態でした。機会があれば移設をご検討されると良いでしょう。
- 建物南西角付近にて雨樋の支持金物の周囲に凹みがあり、隙間及び錆跡がありました。雨水の浸入の恐れが考えられますのでシーリング材で塞ぐのが望ましい状態です。
- 1階リビングの東側外壁面にて、エアコン用のスリーブに塞ぎが無い状態でした。雨漏りの原因となる可能性がありますので塞ぎを行うのが望ましい状態です。
【室内】
- 南側の屋根軒天井に穴のある箇所がありました。蜂等の侵入等の原因となる場合がありますので塞ぐのが望ましい状態です。
- 室内の壁クロスには隙間が目立つ個所が複数確認されました。補修が望ましい状態です。なお、築後１～２年程度は壁紙の乾燥収縮により隙間が発生するリスクは高いため、ご入居後も経過は観察される事をお勧めします。
- 1階浴室の排水を行ったところ、排水管から水があふれてくる状態でした。配管の途中で詰まりを起こしている可能性が高い状態です。点検及び結果の報告を受けてください。
- 2階洋室2のエアコンコンセントがカーテンレールに掛かっている状態でした。カーテンレールの長さをカットしていただくのが望ましい状態です。
- 2階洋室3のクローゼット扉の下枠レールにビスの施工が無い箇所がありました。ビスの設置を行うのが望ましい状態です。
- 2階洋室3のカウンターの水平を確認したところ、やや手前に傾いている状態でした。足の高さを調整頂くのが望ましい状態です。
【床下】
1階洋室1の床下点検口の部分には断熱材の設置がありませんでした。断熱の欠損部位となるため、設置を行うのが望ましい状態です。
【屋根裏・天井裏】
2階洋室3ロフトの屋根裏点検口の部分には断熱材の設置がありませんでした。断熱の欠損部位となるため、設置を行うのが望ましい状態です。
引越し（2017/10/1）
待ちに待った入居の日です。
狭い仮住まい場所から解放され、新しい生活の始まりです。子供たちの喜ぶ姿を見ると、このタイミングで実行してよかったと改めて思いました。笑
リノベーションで強い味方となった一冊を紹介するブログです。
ご興味あればご参考にしてください。
See you next !!
