今回は不動産投資に関するお話になります。
これまで私は不動産関連の投資をしたことがありません。それは単純な話で、不動産の目利きをする知識と経験が私にはなく、信頼に値するアドバイザーもいないからです。
1.不動産投資はレバレッジを利用した投資です。
頭金を払って不動産を購入する行為は、ＦＸや株の信用取引と同じようにレバレッジを効かせた投資と同じです。たとえば1億円の物件を1千万円の頭金で購入する場合、10倍のレバレッジ倍率になります。10倍の倍率…。これはかなりのリスクですよね？
私にとって、何の知識も持たずに、他人から勧められた物件に対して投資するという行為は、投資というより投機に近いイメージがあり、易々と手を出せないものでした。また、少なからず頭金をねん出しなくてはいけないので、キャッシュという大事な流動性を失うことになります。
2.不動産の価値はどうやって判断するのでしょう？
不動産の見込み収益は、不動産の購入から売却までに、その価値が上昇することによる売却益（キャピタルゲイン）と、賃貸収入というキャッシュフローを生み出す（インカムゲイン）があります。
投資価値は、主に将来の予想キャッシュフローの合計を現在価値に割引くことで、不動産の理論価格が算出できることになっています。これを「収益還元法」といいます。しかし、この理論価値を算出するのが素人には難しいのです。業者から案内される想定賃料や空室率などが、周辺の環境に適したものになっているか？将来に渡って大きな変更がないか？など、ある程度の下調べが必要になります。
少なくとも購入時点で、自分の年間支出（ローン、管理費、修繕費、固定資産税）が、毎月の家賃収入による年間収入を下回っていなければ、たとえ、将来的にキャピタルゲインを見込める物件だとしても、私は購入したいと思わないです。
3.バングラディシュ不動産投資の内容
ごくごく単純に言いますと、バングラディシュの土地を購入するための合同会社を作るので、最低100万円単位で投資（合同会社なので社員権を保有することになる）をしませんか。5年後を目処にその土地を売却する予定で、その時に発生する売却益を投資割合に応じて還元する。というものになります。つまり、私たちが直接バングラディシュの不動産や土地を持つわけではありません。
3-1.バングラディシュってどんなところ？
国旗が日本と色違いというと解る方が多いかもしれませんね。緑ベースに赤丸の国旗です。日本の日の丸を参考にしたという話もありますが、これまで日本が最大の経済援助をしてきたので非常に親日の国だそうです。人口は1.7億人、国土は日本の北海道くらい、平均年齢が23歳と若く、20年後には人口2億人を超えると言われています。
その他にも、
- GDP成長率は１０年平均で６％超
- ゴールドマン・サックスは後発開発途上国で唯一「ネクスト 11」に認定。
- 衣服輸出高が世界第２位
- 経済規模はミャンマーの３倍
- 国民総所得はベトナムを上回る。
- ２０１７年７月、サムスン、ホンダが工場を発表
- 平均年収１７万円。バングラデシュの中間層の誕生は世界最速のスピードで進行中。
- 貧困率は年々低下。（富裕層の誕生）
- 投資家保護はアジアでトップクラス
- ２０２１年には中所得国になる
- ２０１５年、東急建設がモノレール建築を発表。２０１７年、三菱商事が車両設備を発表。２０１８年、三井住友、丸紅が鉄道事業参画を発表。
- ２０４０年にはアジア５位の人口。
- 中国は２０１６年、２兆円の融資を決定。インドが２０１７年、５０００億円の融資を決定。
- 首都ダッカは現在、上海都市圏と同規模1700万人。2020年には世界4位の都市圏2000万人。
つまり、現在は、各国から多額の資本が入り、首都を中心に急速にインフラが発展している状況のようです
3-1.投資うまみはあるか？
正直わかりません！笑
バングラディシュが今後10年でかなりの発展を遂げることは間違いないようです。しかし、ダッカ周辺の土地は地元有力者などによって購入されており、既にかなり高騰している事実もあります。参入タイミングとしては既に遅いくらいなので、これから参入するには、地元の有力なパイプと情報力を以って、購入する土地の見極めがとても重要になってきます。
今回のセミナーでは、年に何度も現地に通い、既に購入した土地のレポートや、現地でしか得られない情報などを見せてくれましたし、非常に熱意のある方だなと印象を持ちました。今後5年で5～6倍の投資効果を目標にしているとのことでした。
実際には合同会社への投資なので、私が冒頭に説明した不動産投資とは違うものですが、100万円からの投資が可能で、投資金額内の有責のため、リスクをコントロールすることも可能です。自分はお金を出す以外、何もしなくてもいいので、数年お金を寝かしておける余裕のある方は面白いかもしれません。ただし、管理料が100万円投資の場合、20%と高いので、投資効率を考えた場合、ある程度まとまった資金を投入した方がいいと思います。興味のある方は調べてみてください。
See you next !!
